«ДворникЪ — работник и сторож
при всяком домъ»
(Словарь В. Даля)
Выбор публикаций
Поиск по сайту
 

Рассылка 
Укажите тип рассылки:
Укажите ваш e-mail:

 

Дворник № 1221 
«Застройщики ведь тоже зависят от нас»
«Застройщики ведь тоже зависят от нас»

О своей роли в передаче в частную собственность участков на ул. Суздальской – Стрелецкой и ул. Курортной, о неожиданных действиях прокуратуры, доминировании Земельного кодекса РФ и «схематозе» с гостиницами в ИЖД рассказала вице-премьер регионального правительства Наталья Сибирева.

 

«Гражданин, который не работает в сфере недвижимости, — он и не придет на аукцион»

 

— Широко распространена трактовка, что так называемый Суздальский лес вовсе не является лесом. Какой на сегодняшний день правовой статус у данной территории?

— Наименование «Суздальский лес» эта территория получила после слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки города Калининграда. Указанная зеленая зона никогда не носила статус городских лесов, никогда не являлась парком или сквером. Более того, еще с 2008 года у мэрии Калининграда были планы по жилой застройке данной территории.

Что касается правового статуса земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 39:15:132801:45 площадью 1,5 га со стрельбищем находится в собственности Российской Федерации и никому не предоставлен. Еще один земельный участок с кадастровым номером 39:15:132801:46 площадью 0,8 га также находится в собственности Российской Федерации, как и расположенное на нем сооружение — стрельбище. На праве оперативного управления объект принадлежит региональному управлению Федеральной службы безопасности, земельный участок с января 2018 года предоставлен им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Следующий земельный участок с кадастровым номером 39:15:132801:228 площадью 0,6 га находится в аренде у АО «Опытное конструкторское бюро «Факел» (входит в госкорпорацию «Роскосмос». — Прим. ред.), так как находящийся на участке объект недвижимости в 2018 году был передан в хозяйственное ведение «ОКБ «Факел».

В середине условно обозначенной территории — земельный участок с кадастровым номером 39:15:132801:230 площадью 0,7 га. Передан Калининградской епархии Русской православной церкви в связи с поступившим в адрес РПЦ запросом от патриарха по вопросу строительства религиозного сооружения из расчета, что на 10 тыс. жителей должно быть 1 религиозное сооружение.

Свободные земельные участки, на которых не расположены объекты недвижимости Российской Федерации, были выставлены на торги: 3 земельных участка — в начале 2018 года, еще 2 — в конце 2018 года, когда я уже покинула пост главы регионального управления Росимущества (Наталья Сибирева перешла из Росимущества в правительство области в ноябре 2018 года. — Прим. ред.).

 

***

Справка:

Согласно данным ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:132801:229, 39:15:132801:227 и 39:15:132801:231 общей площадью 4,2 га находятся в собственности компании ООО «Прямые инвестиции» депутатов горсовета Калининграда, владельцев крупных строительных структур Валерия Макарова (50 %), Евгения Верхолаза (26 %), еще 24 % принадлежат ООО «Ак-Тава» Матвея Иванова.

Также с ноября 2019 году в аренде у компании находится земельный участок с кадастровым номером 39:15:132801:375 площадью 1,2 га (образован из двух земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:132801:232 и 39:15:132801:233).

По генплану Калининграда, утвержденному в 2016 году, предоставленные на торгах земельные участки относились к функциональной зоне «Зона размещения объектов физкультуры и спорта». По принятым в декабре 2017 года правилам землепользования и застройки областного центра участки располагались в территориальной зоне «Зона физкультуры и спорта» (индекс Р-4).

В феврале 2020 года в генплан были внесены изменения, территория в границах ул. Стрелецкой – Суздальской была отнесена к «Зоне смешанной и общественно-деловой застройки».

«Такое функциональное зонирование установлено с учетом планов развития данной территории, расчетов нагрузки на инженерные сети, объекты социальной и транспортной инфраструктур, а также с учетом планируемых к размещению на территории городского округа «Город Калининград» объектов физкультуры и спорта местного значения. В соответствии с решением городского Совета депутатов города Калининграда от 06.04.2017 № 74 «Об утверждении Лесохозяйственного регламента городских лесов городского округа «Город Калининград» земельные участки в границах территории ул. Стрелецкой – Суздальской не являются городскими лесами, а также не относятся к существующим и проектируемым особо охраняемым природным территориям и объектам», — из информационной справки представленной RUGRAD.EU в региональном правительстве.

 

***

— Какова роль вас как экс-главы регионального управления Росимущества в переходе данных участков в частную собственность?

 

— Я не принимала решения о передаче земельных участков в частную собственность, выкуп произошел в 2019 году. Но как руководитель Территориального управления Росимущества была должна в 2018 году обеспечить поступление денежных средств по исполнению федерального плана по доходам. Все аукционы проводились по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, что позволяет обеспечить поступление постоянного дохода в бюджет и не тратить деньги на их содержание.

Заявлено, что имела место «непрозрачная схема». Но на самом деле все торги проходили открыто и в соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, где четко прописана процедура их проведения. Любой желающий мог заявиться и участвовать в торгах. Если кто-то считает данную процедуру непрозрачной, то необходимо вносить изменения в Земельный кодекс РФ.

 

— Когда говорят, что процедура непрозрачная, зачастую имеют в виду ресурс torgi.gov.ru — полагаю, далеко не самый удобный для ежедневного непрофессионального пользования.

 

— Люди, которые профессионально работают с куплей-продажей земельных участков и получением права аренды, совершенно спокойно владеют навыками использования этого официального и обязательного для всех органов власти ресурса. Когда я работала в Росимуществе, вся необходимая информация публиковалась в соответствии с требованиями законодательства: смотрите, пользуйтесь, приходите и спрашивайте, участвуйте.

Говорить о непрозрачности… Гражданин, который не работает в сфере недвижимости, — он и не придет на аукцион. И, безусловно, есть ещё люди, которые специализируются на торгах и после их объявления предлагают другим участникам уйти с торгов за определенное вознаграждение. Это тоже надо понимать…

 

— Насколько аукционы по участкам в Суздальском лесу оказались доходны для бюджета?

 

— В публикациях доводилось читать, что земельные участки были реализованы по «бросовой цене», что «бюджет не получил доходов». Но люди путают годовую арендную плату, которая и фигурирует в документации о торгах, с выкупной ценой, составляющей 100 % кадастровой стоимости. При выкупе из собственности РФ выкупная цена всегда была 100 % от кадастровой стоимости, несмотря на то, что имеют место случаи, когда рыночная стоимость ниже кадастровой.

Еще одна путаница. В соответствии с Земельным кодексом РФ владелец объекта недвижимости на праве собственности имеет преимущественное право на выкуп земельного участка под ним. Это путают с приватизацией, которой вообще не занимается региональное управление Росимущества. Получаются очень броские слова: «приватизация», «бросовая цена», «льготный выкуп».

Выкупы 3 земельных участков производились в 2019 году, что принесло федеральному бюджету порядка 15 млн руб., при этом, например, размер ежегодной арендной платы за один из реализованных на торгах земельных участков составил 615 тыс. руб.

 

— Какие дальнейшие действия в отношении этой территории будут в 2020 году и будут ли они вообще?

 

— Еще в 2019 году губернатор Калининградской области дал поручение, что для всех земельных участков, которые представляют собой крупные масштабные территории, необходимо провести анализ наличия социальной инфраструктуры: доступности и необходимости школ, детских садов, дорог, как и когда, в какие годы, планируется их появление. Если объектов социальной инфраструктуры не хватает, то в проекте планировки, который готовится на такие крупные территории, обязательным условием от правительства Калининградской области является нахождение таких объектов. Таким образом, независимо от желания застройщика, обязательным условием является появление таких социальных объектов в границах территории застройки.

Разработка проекта планировки финансируется, как правило, застройщиком, но техническое задание выдается агентством по архитектуре регионального правительства.

Начиная с прошлого года мы на всех крупных территориях проводим такой анализ: есть очень много недовольных. Но есть и те, кто прекрасно понимает, что при появлении социальных объектов данное жилье станет более привлекательным. В качестве примера можно привести соседнюю с Суздальской – Стрелецкой территорию перехватывающей парковки, где предусмотрено размещение школы, детского сада за счет застройщика, встроенной поликлиники на первом этаже одного из домов.

 

***

Справка:

«В целях выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства в отношении рассматриваемой территории будет подготовлена документация по планировке территории. При реализации решений по размещению жилого квартала будут учитываться документы территориального планирования, предусматривающие проектирование парковой зоны в границах района, а также возможность максимального сохранения зеленых насаждений. Правительство Калининградской области не заявляло о полной вырубке деревьев на территории и в границах ул. Стрелецкой – Суздальской», — говорится в ответе на информационный запрос, предоставленном RUGRAD.EU.

 

***

«Примерно с 1945 года там никто не убирался»

 

— В недавнем интервью вы сказали о проведении некой открытой дискуссии по земельным массивам на ул. Суздальской – Стрелецкой. В какой форме они будут проходить: слушания или что-то еще?

 

— Нет, это не будут слушания. Насколько я понимаю, на этой территории есть противоборствующие «группы интересов». Когда ко мне приходили общественники, обсуждалось, что часть интересантов хотят на этом месте видеть парк, соединяющий ул. Стрелецкую с ул. Суздальской, кто-то хочет большой спортивный комплекс.

Был запрос, чтобы приехать на территорию, показать концепцию. Я думаю, что застройщики однозначно услышат людей и будет принято компромиссное решение по застройке, объектам социальной сферы и, конечно, максимальному сохранению зеленых зон. Правительство Калининградской области будет в этом участвовать, профессионально оценивать предлагаемые решения.

Хотелось бы, чтобы люди посмотрели, в каком состоянии эта территория. Мне кажется, что примерно с 1945 года там никто не убирался. При этом, когда было совещание по зеленым зонам у губернатора Калининградской области, эта территория даже не звучала. Никто никогда эту территорию в качестве зеленой зоны не предлагал, никому это не было нужно.

 

— Вы же не будете отрицать, что преимущественный выкуп участков на Стрелецкой осуществлялся благодаря разрушенным объектам — якобы клубам спортивной ходьбы, велоспорта и активного отдыха?

— Был сделан запрос в Территориальное управление Росимущества об условиях продажи. В Территориальном управлении Росимущества всегда осуществляют выезд на объект при продаже земельного участка. Несмотря на то что данная процедура не прописана в законодательстве, есть методические рекомендации. Сейчас такие же рекомендации даны муниципалитетам: выходим, осуществляем фотофиксацию. По сведениям Территориального управления Росимущества, все возведенные объекты недвижимости на момент выкупа земельных участков находились в надлежащем состоянии: крыши, остекление, двери, заборчики, что соответствует документам о вводе объектов в эксплуатацию. Для объектов скандинавской ходьбы были сделаны необходимые дорожки. Почему сейчас объекты разрушены — это вопрос к новым собственникам.

 

— Дискуссия по судьбе территории инициирована под давлением общественности?

— Когда общественники пришли ко мне на прием, они спросили: можем ли мы собраться все вместе. Мы, в свою очередь, предложили собраться непосредственно на территории. Никакое давление ни на кого не оказывалось.

Два раза были публичные слушания по изменениям в генплан Калининграда. Первые — в октябре 2019 года, после чего губернатор дал поручение собрать совещание с общественниками по зеленым зонам. После чего проект изменений был дополнен, вторые слушания прошли в декабре. Никто ничего не прятал. Слушания в формате публичных обсуждений проходили несколько раз. Кто действительно следит за этим, кто активно участвует в жизни города — они присылали вопросы. Именно поэтому первая процедура была остановлена: появились новые запросы на зеленые зоны. Мы отправили проект изменений на повторные слушания с дополненными зелеными зонами. А данная территория была никому не нужна, не интересна, никогда не звучала в предлагаемых зеленых зонах. Теперь вдруг она достаточно активно прозвучала, появились интересанты…

 

— Могут ли власти инициировать процедуру предварительного обсуждения до внесения изменений в генплан и (или) правила землепользования и застройки? Чтобы жители соседних домов и улиц могли иметь представление, что будет строиться по соседству с ними.

— Проводить публичные слушания, общественные обсуждения — это полномочия муниципалитета. Однозначно, данная процедура не является закрытой. Какие-то дополнительные мероприятия могут быть, но уже не в законодательных рамках. Конечно, можно еще подумать над тем, как бы побудить горожан участвовать в общественной жизни, помимо публичных обсуждений.

На урбанистическом форуме, который состоялся в сентябре, губернатор подписал соглашение с Агентством стратегических инициатив, по которому Калининград будет пилотным проектом по внедрению стандарта взаимодействия горожан с органами исполнительной власти по развитию территорий. Минстрой РФ планирует до конца 2020 года утвердить этот стандарт, мы вошли в 20-ку пилотных регионов. Возможно, в рамках этого стандарта появится процедура по большей вовлеченности граждан в вопросы развития города.

 

— Вы разделяете позицию губернатора, что по ул. Стрелецкой ведется некая информационная кампания, заказчикам которой придется «краснеть»?

— Я думаю, что это всё не просто так. Общаясь с вашими коллегами-журналистами, представителями общественности, они говорят, что эта история «заказная». Вопрос только, кто является конечным бенефициаром в этой истории.

 

 

«Нам прилетело представление прокуратуры»

 

Перевод в частную собственность земли почти на набережной Верхнего озера — почему на ул. Курортной нельзя было оставить территорию спорта (например, через механизм внесения изменений в генплан)? Необходимость перевода под строительство жилья выглядит как обслуживание интересов застройщиков.

— Здание и земельный участок по ул. Курортной, 1 в Калининграде достались Территориальному управлению Росимущества от Росграницы. Росимущество долгое время было как «сапожник без сапог», находилось «на птичьих правах» в здании на ул. Соммера, 27, на 2-м этаже. По состоянию на февраль 2016 года, когда меня назначили руководителем территориального управления, в Росреестре не хотели заключать никаких договоров.

Мы стали смотреть, есть ли в казне какие-либо объекты. На тот момент для размещения федеральных органов власти был дефицит. В переезде в здание Росграницы нас поддержало московское руководство, центральный аппарат, ведь это большая редкость, чтобы Росимущество сидело не в арендованных, а в собственных помещениях.

В конце 2016 годы мы туда переехали всем коллективом. Нам достался большой земельный участок. Для хозяйственных нужд Территориального управления Росимущества такой участок не был необходим. На всё находящееся в казне имущество нужно находить деньги на содержание. Так, в 2016–2017 годах на содержание всего имущества, находящегося в казне, выделялось 300 тыс. руб. в год. А в казне были такие объекты, как, например, форт № 8 площадью 5,5 тыс. кв. м, которые надо охранять. Или здание бывшей воинской части на ул. Осенней, также стрельбища на Стрелецкой.

В здании Росграницы на ул. Курортной были такие объекты, как водолазная ванна. Также на участке находилась часть разрушенного учебного комплекса.

Мы выделили свой земельный участок под здание — 27 соток, с заездом, стоянкой, вполне достаточно.

 

В отношении оставшейся территории в июне 2017 года было принято решение о разделе. Только один из земельных участков стал предметом аукциона, остальные остались в собственности Российской Федерации. Впоследствии на земельном участке, проданном с торгов в аренду, был построен объект — лодочная станция. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию были выданы агентством по архитектуре регионального правительства.

Когда проводился аукцион, в соответствии с генпланом в отношении земельного участка была установлена функциональная зона застройки малоэтажными жилыми домами — этажность максимум 4 этажа. При передаче градостроительных полномочий от муниципальных властей региональным в 2017 году город Калининград часть свободных от прав земельных участков и конкретно этот оформил в правилах землепользования и застройки под «Зону физкультуры и спорта» (индекс Р-4) (решение горсовета от 25 декабря 2017 года, до него подлежащий разделу участок в ПЗЗ относился к территориальной зоне малоэтажной застройки исторических районов. — Прим. ред.). Под эту историю даже попали участки, которые проходили в Федеральной целевой программе развития региона под другое назначение.

Остальные объекты, которые находились в не очень хорошем состоянии, без земельного участка были переданы в хозяйственное ведение ФГУП «Росразмещение», чьим основным видом деятельности является введение в хозяйственный оборот объектов, их передача в аренду. Понятно, что эта территория особенная для Калининграда с учетом того, что вокруг идет активная застройка.

Переданные объекты до сих пор находятся в аренде. Были выкуплены только 2 земельных участка, один из которых — под построенную лодочную станцию.

На втором был возведен коммунально-строительный объект. У нас с ним была целая история.

 

Из информационной справки по земельным участкам на ул. Курортной:

«В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:29 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131840:408, 39:15:131840:409, 39:15:131840:410 и 39:15:131840:417. Земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:410 площадью 2680 кв. м предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области под административное здание. Земельный участок в федеральной собственности с кадастровым номером 39:15:131840:417 площадью 776 кв. м свободен от прав третьих лиц, располагается в границах полосы земли вдоль береговой линии пруда Верхний и передаче (предоставлению) не подлежит.

В границах сформированного земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:408 площадью 1772 кв. м расположены 2 объекта федеральной собственности с кадастровыми номерами 39:15:131840:283 (нежилое здание сарая) и 39:15:131840:284 (нежилое здание водолазной ванны).

17 октября 2017 года ФГУП «Росразмещение» провело торги на право заключения договора аренды в отношении переданного федерального имущества. По заявлению победителя торгов, арендатора объектов недвижимости ООО «Прямые инвестиции» земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:408 был передан в аренду заявителю на срок действия договора аренды объектов недвижимости.

В рамках проводимой работы по вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот и исполнению плановых показателей по доходам в отношении земельного участка 39:15:131840:409 площадью 3904 кв. м было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 5 лет с разрешенным использованием под спорт.

В соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства РФ аукцион являлся открытым по составу участников и форме подачи предложения цены. По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе Единой комиссией Территориального управления по проведению торгов было принято решение о допуске к участию в аукционе и признании участниками аукциона ООО «Аллея» и ООО «ПерспективаИнвест», иные физические или юридические лица на участие в аукционе заявок не подавали. В результате проведенных торгов, состоявшихся 23 ноября 2017 года, победителем аукциона было признано ООО «ПерспективаИнвест» в лице генерального директора Астапова И. В. В соответствии с требованиями статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с победителем торгов был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:409.

По заявлению ООО «ПерспективаИнвест» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:409 в собственность за плату, учитывая зарегистрированное  в установленном законом порядке право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 39:15:131840:510, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:409 был предоставлен заявителю в собственность за плату, которая определялась в размере его полной кадастровой стоимости и составляла на момент продажи 6,054 млн руб.

 

— Это тот участок, который выглядит как обычная будка?

— Да, только этот объект был построен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131840:408, и он был необходим для проведения ремонтно-восстановительных работ в отношении уже переданных в аренду объектов недвижимости.

После оформления права собственности на этот объект в апреле 2018 года к нам обратились, но мы отказали в формировании и предоставлении земельного участка под ним. Через месяц нам прилетело представление прокуратуры, с тем что мы необоснованно отказали и необходимо сформировать участок площадью 580 кв. м (39:15:131840:511). Участок выкупался по 100%-ной кадастровой стоимости за 1,55 млн руб.

 

— И вы не видите совпадения в том, что собственники/арендаторы на Стрелецкой и Курортной одни и те же (ООО «Прямые инвестиции». — Прим. ред.)?

— Эти лица, как мы уже говорили, профессионалы в поиске недвижимости. Это их работа. Иван Астапов (изначальный учредитель и гендиректор компании. — Прим. ред.), к примеру, является представителем при предоставлении разрешительных документов для строительства магазинов сети SPAR. Кто-то сидит и ищет аукционы и смотрит имущество, которое считает возможным к приобретению. То, что основными учредителями там выступают Валерий Макаров и Евгений Верхолаз, мы сами увидели лишь при подготовке официальных ответов на запросы журналистов. Они стали учредителями компании «Прямые инвестиции» в 2019 году.

В настоящее время новым генеральным планом эта территория отнесена к зоне индивидуальной жилой застройки.

— Но можно же было изменить генплан под спорт?

— Да, это мог бы инициировать собственник. Но вопрос — для чего? Рядом там индивидуальные жилые дома. Многоквартирная жилая застройка на указанной территории невозможна.

 

— Евгений Верхолаз комментировал, что с реализацией проекта есть сложности, и неизвестно, удастся ли их разрешить.

— Я не знаю, как будет реализовываться проект по индивидуальном жилищному строительству. Есть вопросы по коммуникациям. Цокольные этажи, гаражи и подвалы соседних домов, насколько мне известно, периодически подтапливаются. Территории сложные.

 

Текст:  Никита КУЗЬМИН


окончание в следующем номере




Читайте также в этом выпуске (№ 1221):

Комментарий:
Автор комментария*


Комментарий*
CAPTCHA
Введите слово с картинки*:


Объявления
© 1999-2009 Создание сайта: интернет-агентство CursorMedia